Az AKTA – A millió dolláros örökség 4. részében dr. Lipót Patrik ügyvéd úr egy közös tulajdon megszüntetése iránti perben képviselte az ügyfelét. Mi most nem foglalkozunk a történet különféle egyéb szálaival, de ez az apropó jó lehetőséget ad arra, hogy alaposan kitárgyaljuk a közös tulajdon megszüntetésének különféle lehetőségeit, eseteit.

Hogyan is?

Sőt arra is lehetőséget nyújt, hogy TE a jogi szakértőink segítségét kérd, ha van hasonló ügyed, amivel nem boldogulsz, és kérdéseid vannak.

Közös tulajdonról akkor beszélünk, ha a dolgon fennálló tulajdonjog meghatározott eszmei hányadok szerint több személyt illet meg. Mivel senki sem köteles akarata ellenére közös tulajdonban lenni, ezért jogszabályi lehetőség van a közös tulajdon megszüntetésére. A hivatkozott AKTA részben például az történt, hogy két testvér örökölte meg a szülői házat. Az egyik ott maradt volna, de nem akarta, vagy nem tudta kifizetni a másikat, akinek viszont csak nyűg volt a közös ló. Ezért az egyszerűbb utat választotta: egész egyszerűen eladta a saját részét egy idegennek. Joghoz kicsit is értő olvasónk most felszisszen: na de nincs elővásárlási joga az ott maradt testvérnek? De igen, lenne, ha a vételt nem álcázták volna ajándékozásnak. Az ajándékozásnak azonban megvan az a tulajdonsága, hogy nincs elővásárlási jog. Ez csalás, persze, de hogyan bizonyítjuk? Aki benne van, mélyen hallgat róla, és mi csak csóválhatjuk a fejünket, hogy nem nagyon életszerű, hogy a tulajdonostársunk egyszerre csak megajándékozzon egy vadidegent egy fél házzal. De a bíróság is tehetetlen, életszerűtlenség ide vagy oda, ha nincs konkrét bizonyíték a csalásra, akkor ellenünk fog ítélni egy esetleges, az ajándékozás érvénytelenségét megállapítani rendelt perben.

De kerülhetünk másként is ilyen helyzetbe: például egy válás során. Az új Polgári Törvénykönyv alapján ma már a bíróság nem köteles egy válóperben a vagyoni kérdésekről is dönteni, de ha dönt, és közös ingatlanon fennálló közös tulajdon megszüntetéséről van szó, akkor a most tárgyalt szabályokat fogja alkalmazni.

A közös tulajdon megszüntetését bármelyik tulajdonostárs követelheti, e jogáról nem mondhat le. Vannak olyan jogaink, amelyekről lemondhatunk, például ilyen a fentebb már említett elővásárlási jog is, de vannak olyanok, amelyek a törvény erejénél fogva úgy illetnek meg minket, hogy arról érvényesen lemondani sem ingyen, sem ellenérték fejében nem lehet. Tehát nem történhet meg az – mondjuk egy válásnál – hogy a pszichikálisan erősebb fél ráerőlteti az akaratát a másikra, és aláírat vele egy papírt, hogy lemondott a közös tulajdon megszüntetésére vonatkozó jogáról. Ez a nyilatkozat ugyanis semmis.

Ez a bizonyos jog, amelyről tehát lemondani nem lehet, más kifejezéssel a tulajdonközösség megszüntetésére vonatkozó igény abban áll, hogy a megszüntetést kívánó tulajdonostárs követelheti a többitől: egyezzenek bele a megszüntetésnek abba a módjába, amely a közös érdeküknek leginkább megfelel, és tegyék meg azokat a jognyilatkozatokat, amelyek a megszüntetéshez szükségesek.

Amennyiben a tulajdonostársak a tulajdonközösség megszüntetésének valamelyik módjában nem tudnak megállapodni, akkor a közös tulajdont a bíróság szünteti meg.

A tulajdonközösség megszüntetésének elvileg 3 fő módja ismeretes. Ezek a módozatok egyúttal rangsort is jelentenek, tehát a bíróság ebben a sorrendben fogja megvizsgálni, milyen módon szüntesse meg a közös tulajdont. A bíróságot a megszüntetés tekintetében csak az köti, hogy nem alkalmazhatja a közös tulajdon megszüntetésének azt a módját, amely ellen mindegyik tulajdonostárs tiltakozik. Tehát elvben lehetséges, hogy az egyik fél kéri így, a másik úgy, a bíróság pedig a harmadik megoldást ítéli meg, ha nem egységes az ellen a tiltakozás.

A közös tulajdon tárgyait elsősorban természetben kell megosztani. Fontos, hogy ez csak osztható dolgok esetén lehetséges. Ez mit is jelent? Nem osztható például a nagymamától örökölt, a dédnagypapit ábrázoló festmény. Ne is reménykedjünk benne, bármennyire is nem tetszik nekünk a kép, hogy a bíróság döntésére majd megfelezhetjük…  A természetbeni megosztásnak lehetnek tehát akadályai.

Elsősorban, hogy a természetbeni megosztás nem lehetséges. Erről beszéltünk az imént, a dédnagypapi képe kapcsán. Másodsorban, hogy a megosztás lehetséges, de jelentékeny értékcsökkenéssel járna. Itt is gondolhatunk egy telekre, amely önmagában egy szép, egészséges építési telek, de ha ketté osztjuk, akkor ez a státusza megszűnik, vagy csak kutyaólat tudnánk rá felhúzni a beépítési százalékokra vonatkozó megkötések miatt. Harmadsorban pedig a megosztás akkor sem lehetséges, ha az gátolná a rendeltetésszerű használatot. Például ha onnantól kezdve nem lehetne a megosztott szántóföldön egy traktorral sem megfordulni, olyan vékony szíjparcella jönne létre.

A természetbeni megosztás akkor sem alkalmazható, ha az előbbi akadályok egyike sem merül fel, de a megosztásnak jogi akadálya van. Ilyen lehet például egy telek, amely ugyan szemmel láthatóan felosztható lenne két részre, de mondjuk a helyi önkormányzat legkisebb telekméretre vonatkozó rendeletében foglaltakra tekintettel azt mégsem lehet megosztani.

A közös tulajdon megszüntetésének másik lehetősége az, hogy a bíróság a közös tulajdon tárgyait, vagy azok egy részét megfelelő ellenérték fejében, egy vagy több tulajdonostárs tulajdonába adja. Ez a legkacifántosabb módja a közös tulajdon megszüntetésének, hiszen a bíróságnak rengeteg dolgot kell mérlegelnie. Elsősorban a teljesítőképességet, hiszen csak azt lehet kötelezni arra, hogy magához váltsa a többi(ek) tulajdoni hányadát, aki ki is tudja fizetni a megváltási árat. Másrészt az ún. előszereteti értéket. Például az a tulajdonostárs, aki bent lakik, nyilván erősebb szálakkal kötődik az ingatlanhoz, mint azok, akik már húsz éve máshol élnek. Másrészt az sem mellékes, hogy kinek mekkora a tulajdoni hányada, hiszen a kisebb hányadot könnyebben váltja magához a nagytulajdonos, mint fordítva.

A megváltási árat általában pénzben kell teljesíteni. Nyilván a felek megegyezése alapján lehetséges egyéb megváltási lehetőség is, például ha a dédpapi sokszor emlegetett, olajfestményben megörökített képét személyesen Picasso festette, és az ingatlanon fennálló tulajdoni hányad fejében a kép lesz a megváltási ár (az más kérdés, hogy a legtöbb magyarországi ingatlan esetében a Picasso-kép nagyságrendekkel többet ér, mint bármilyen tulajdoni hányad…).

Ingatlanba zárva…

A tulajdonba adás esetében lényeges, hogy az, akire a bíróság választása esik, beleegyezzen a közös tulajdon megszüntetésének ebbe a módjába. Elvileg egy tulajdonostársat, ha kézzel-lábbal rúgkapál ellene, nem lehet arra kényszeríteni, hogy kifizesse a többieket. Kivéve, ha ő a bent lakó. Mert bizony ebben az esetben, ha ez nem sérti a bent lakó és a többi tulajdonostárs méltányos érdekeit, a bíróság kötelezheti arra az akarata ellenére is – nyilván, csak ha fizetőképes -, hogy megváltsa a többiek tulajdonrészét. Ebben az esetben a bentlakás értékcsökkentő hatása a bentlakó terhére esik. Ez mit jelent a gyakorlatban? Hogy ha ő fizet a többieknek, akkor nem veszik figyelembe a bentlakás forgalmi érték csökkentő jelentőségét, kivéve, ha olyan méltánylandó körülményei vannak, amik mellett a bíróság nem tud elmenni (ilyen lehet, ha pl. hat gyereket nevel saját háztartásában).

A megváltási árat természetesen befolyásolják mindazok a jogok, amelyek az ingatlan egészét, vagy az egyes tulajdoni hányadokat terhelik. Ilyen lehet pl. özvegyi jog, haszonélvezeti jog, vagy egyéb használati- és szolgalmi jogok. Természetesen annak sincsen akadálya, hogy a tulajdonjog rendezése mellett ezek a jogok is rendezésre vagy törlésre kerüljenek. Például, ha az egyik tulajdonostárs haszonélvezeti joga állt fenn egy tulajdoni hányadon, akkor ez is megváltható, és törölhető ugyanebben a közös tulajdont megszüntető eljárásban.

A megváltási ár kifizetésére a bíróság halasztott fizetési könnyebbítést, vagy részletfizetési lehetőséget is engedélyezhet. A megváltási árat természetesen rögzíti a bíróság az ítéletében, valamint megkeresi a jogerős döntéssel az illetékes földhivatalt, hogy a tulajdonjogot vezesse át. Meglepő lehet számunkra, hogy a vételár még nincs kifizetve, de a tulajdonjogunk már ugrott. Nos, ennek az az oka, hogy a bíróság jogerős ítélete végrehajtható okirat, tehát ha az a fránya tulajdonostárs nem fizetne, akkor végrehajtó útján söpörhetjük be a pénzünket tőle.

A bentlakó tulajdonostárs azért törhet borsot a többiek orra alá. Ugyanis abban az esetben, ha nem ő “nyeri” az ingatlant, akkor a bíróság kötelezi a kiköltözésre, ez természetesen ugyanúgy végrehajtható, mint fentebb a pénz megfizetése. Ez eddig rendben is lenne, bár felmerülhet az emberben a kérdés, hogy a jelenlegi végrehajtási szabályok alapján, amelyekben mindenféle kiköltöztetési moratórium szerepel, mikor is lehet ténylegesen kitenni valakit, aki nem akar kimenni… De ennél is cifrább, ha a bíróság – valamilyen méltánylandó okból, például hogy nincs hova elköltöznie, vagy banki hitelt kell felvennie, aminek hosszabb az ügyintézési határideje stb. – a bentlakónak engedélyezi a további bentlakást. Igaz, ebben az esetben meghatározza a bentlakás jogcímét (pl. felek megállapodása, vagy bíróság által alapított használati jog), a használat terjedelmét (pl. hogy az emeletet nem használhatja, csak a földszintet) és az időtartamát is. Ebben az esetben bizony van egy ingatlanunk, amiben ott van esetleg ugyanaz a tulajdonostárs, aki miatt az egész közös tulajdon megszüntetése iránti hacacáréba belekezdtünk…

A közös tulajdon megszüntetésének harmadik lehetősége az érték szerinti megosztás: ekkor a közös dolgot értékesítik és a vételárat osztják fel tulajdoni hányadok szerint. Az értékesítés általános módja a végrehajtási jog szabályaiban ismert értékesítés, végső fokon az árverés. Az értékesítést elrendelő ítéletben a bíróság a bentlakót kiköltözésre kötelezi, így az ingatlan vételárát az üres, beköltözhető érték alapulvételével határozzák meg. De a bentlakó ilyenkor is törhet borsot a többiek, és végső soron a vevő orra alá: ha a bíróság feljogosítja a bent maradásra (ilyenkor persze nem sokan veszik meg az ingatlant, úgyhogy végső soron csak a többiek idegeit hergeli az illető). Ennek feltételei ugyanazok, mint amit fentebb már ecseteltünk.

A közös tulajdon részlegesen is megszüntethető. Maguk a tulajdonostársak bármikor részlegesen is megszüntethetik a közös tulajdont. Erre inkább valamilyen vagyon közös tulajdona estén kerül rá sor, például amikor az örökösök az ingó dolgokat (képek, ékszerek, autó stb.) felosztják, az ingatlanok viszont közös tulajdonban maradnak.

Azért ennyire nem könnyű…

A közös tulajdon megszüntetésének egy speciális esete, amikor az erre alkalmas ingatlan tulajdonnak társasháztulajdonná való átalakítását valamelyik tulajdonostárs kérelmére a bíróság rendeli el. Ekkor az egyes, külön ingatlanként használható ingatlanrészek ténylegesen külön ingatlanokká is válnak.

Van-e kérdésed a fentiekkel kapcsolatban? Ha IGEN, akkor vedd fel velünk a kapcsolatot!

Ezt többféle módon is megteheted!

Egyrészt itt lentebb, közvetlenül a cikk alatt, írhatsz véleményt, vagy kérdezhetsz. Szakértőink ebben az esetben itt válaszolnak Neked.

Másrészt kitöltheted ezt az űrlapot. Ha úgy gondolod, hogy ami Téged érdekel, az csak rád tartozik, akkor tedd ezt, a válasz privátban érkezik majd az e-mail címedre.

Harmadrészt írhatsz eleve a mi e-mail címünkre: segitseg@perpatvar.co

Várjuk a kérdéseket!